Мировой кризис - хроника и комментарии

Ближайший вебинар ДИСКУССИОННОГО КЛУБА

Михаил Делягин
сегодня  20:00
Михаил Делягин "Политическая ситуация в России в зеркале прошедших выборов"

Архив вебинаров >>




Новости net.finam.ru

Rambler's Top100 Rambler's Top100  
 


  << Пред   След >>

Интервью по вопросам ипотеки

Михаил Хазин
5602 дней
 8175.66
Михаил Хазин [khazin]  
05.12.2012 14:10
Темы: банки , ипотека , кредиты , россия , хазин

Разумеется, с точки зрения макроэкономических аспектов. Было взято где-то в начале ноября.


Ипотечные заемщики должны сдавать экзамен на финансовую грамотность

© Компания экспертного консультирования "Неокон"

11:44 05/12/2012

Дефицит бюджетов, огромная долговая нагрузка и неясная перспектива развития западных стран все чаще заставляют аналитиков говорить о спаде экономического развития на глобальном уровне и о том, что необходима принципиально новая модель финансовых взаимоотношений. В интервью РИА Новости российский экономист, руководитель компании экспертного консультирования "Неокон" Михаил Хазин рассказал, как работает российская ипотечная система в условиях отсутствия "длинных" денег, кто может стать покупателем российских ипотечных ценных бумаг в кризисных условиях и зачем нужно дать право кредиторам забирать квартиры у заемщиков.

- Михаил Леонидович, насколько, по Вашему мнению, ухудшение в макроэкономике повлияет на российский ипотечный рынок?

- Российские банки преимущественно рефинансируются из-за рубежа через межбанковские кредиты. Если стоимость денег будет расти, то объем кредитования будет падать, потому что у российских банков "длинных" денег нет.

- Какова вероятность, что такие проблемы начнутся?

- Довольно большая, потому что мы видим, что происходит. Европа выходит на негатив и показывает отрицательные темпы роста. Например, в Германии объявлено, что в стране вот-вот рецессия начнется. Говорить о том, началась она уже или еще нет, бессмысленно, потому что любые статистические данные – это "плюс-минус". К тому же в силу политических причин власти все время пытаются улучшить статистику.

В Соединенных Штатах Америки ВВП на душу населения падает с 2009 года, а совокупный ВВП страны, если считать его с правильной инфляцией и без учета гедонистических индексов, которые вообще ни к чему не имеют отношение, тоже начал падать, то есть у них экономика пошла на спад.

Теоретически зарубежные финансисты и политики называют эту ситуацию рецессией, но в данном случае этот термин применять не совсем верно, потому что "рецессия" - это циклический термин. На самом деле речь идет о депрессии, спаде в западных экономиках.

Так что можно смело сказать, что те позитивные прогнозы, которые даны некоторыми нашими аналитиками, не исполнятся.

- И все же, при каких условиях может реализоваться положительный сценарий?

- Для нашей страны - если цены на нефть будут высокими, то может быть поддержан спрос населения в разных секторах, и тогда и на ипотеку спрос будет высокий. Но при этом возникает вопрос, как быть с ценными бумагами, связанными с ипотекой, потому что их риски определяются долгосрочными тенденциями в мире. А если общемировая экономическая ситуация будет ухудшаться, то даже при локальном улучшении у нас в стране, рейтинги ипотечных продуктов будут падать. Я думаю, что это только увеличит долю внутренних инвесторов, а она и так велика – примерно на уровне 75-80%.

Если отечественный инвестор исходит из инсайдерской информации, а не рейтинга, то западный инвестор точно исходит из рейтинга – он просто не может иначе поступить. В целом, подчеркиваю, ситуация будет ухудшаться.

- Насколько инвесторам будет интересно вкладывать деньги в ипотечные бумаги, если рынок будет падать?

- Не исключено, что может произойти изменение конфигурации этого рынка. До сих пор любые рынки ценных бумаг, в том числе ипотечных, рассматривались с точки зрения получения дохода. Риск при этом понимался как возможность того, что ожидаемой доходности не будет или она будет меньше. Но если кризис будет продолжаться достаточно долго, а вероятность этого, еще раз повторяю, очень велика, то инвесторы будут вкладываться не с тем, чтобы приумножить вложения, а с тем, чтобы их сохранить.

- А долго это сколько – три-пять лет?

- Больше. Давайте вспомним, что аналогичным по механизмам, но значительно меньшим по масштабам, был кризис в США в 30-х годах прошлого века. Он начался весной 1930-го года, спад экономики закончился в конце 1932 года, после этого началась Великая депрессия. У нас сейчас похожая ситуация.

В 1930 году эмиссией долларов Федеральная резервная система США (центральный банк) не занималась, это был чисто дефляционный шок, который характеризовался падением частного спроса. В 1920-е годы его накачивали через кредитование, а в 1930-м году механизм накачки закончился. В нашем случае накачка спроса длилась не 10 лет, а с 1981 года по 2008 год – 27 лет, и, соответственно, объем долга гораздо больше, чем был тогда. По этой причине спад должен был быть длиннее, но, как только он начался в 2008 году, началась накачка экономики наличными деньгами, то есть эмиссия, что принципиально изменило денежную массу и инвестиционную модель. В результате кризис приостановился, и постепенно одна за другой страны сначала в реальности, а потом официально выходят на депрессионную фазу.

Как говорят американцы, не было еще рецессии длиннее, чем пять или шесть кварталов, то есть полтора года. Сейчас нас ждет куда более длинный кризис, он носит не циклический, а структурный характер.

- Как может развиваться ситуация, если кризис затянется?

- Теоретически, если кризис будет длиться долго, рынок может перейти на защитную модель: мы вкладываем для того, чтобы защитить свои капиталы. Пускай мы не получим свою прибыль, но мы знаем, что через 5-8 лет мы будем иметь какой-то актив. В этой ситуации недвижимость, как актив, сильно вырастает, а ипотечные бумаги становятся куда более интересными. Другое дело, что тем финансовым институтам, которые занимаются банками и ипотечными агентствами, нужно будет очень четко прописать механизм, как инвестор в случае невозвращения денег будет получать в натуральном выражении свои активы, грубо говоря, квартиры, дома и так далее.

Однако этот переход от инвестиционной схемы к защите своих капиталов произойдет, только если кризис будет продолжаться достаточно долго.

- То есть если клиенты банка не смогли заплатить, то эта квартира должна перейти инвестору?

- Да.

- Но этот механизм ведь вступает в противоречие с последними поправками в законодательство об обращении взыскания, защищающими заемщика, попавшего в тяжелую финансовую ситуацию. Как разрешить данную ситуацию?

- Это типичная кризисная проблема. Как было в США в 1960-70-е годы? Залогом под кредит является квартира. Точка. Если квартира и дом переходят банку, то клиент больше ничего не должен, и что делать с активом – это проблема кредитора. Более того, если банк продает квартиру и выясняется, что он продал за сумму больше, чем остаток задолженности, то остаток возвращается неудачному заемщику. Сейчас, правда, главная проблема рынка жилья в США в том, что в результате падения цен на недвижимость выясняется, что у банка остаток долга больше, чем стоимость самой недвижимости. И банки, чтобы не остаться в минусе, говорят: "Мы не будем у вас брать недвижимость, делайте с ней, что хотите, но возвращайте деньги".

В России при формировании юридических основ ипотечного рынка была цель защитить людей от выселения – схема для растущего рынка. Но если рынок будет падать, то придется делать так, чтобы инвестор мог получить недвижимость.

- Вы отметили, что большая часть российских банков имеет доступ к "длинным" деньгам через зарубежное рефинансирование. Есть ли на российском рынке отечественные источники "длинных" денег?

- На самом деле у отечественных банков нет длинных денег. Это главный шум, гам и скандал. Фактически единственный монопольный держатель "длинных" денег – это Сбербанк, потому что у него колоссальные вклады населения. Хотя формально они короткие – год-два, тем не менее, их очень много и они постоянно растут.

Но это не проблема ипотеки, это проблема государства. Государство должно создавать резерв длинных денег. В США резерв длинных денег образуется за счет нескольких механизмов – с помощью казначейских облигаций, которые бывают даже 30-летними, депозитов населения, которые тоже бывают длинными, например, 5-летними, и наконец, ипотечных ценных бумаг, потому что понятно, что если ипотечных платежей много, то там будут и 30-летние бумаги, и рефинансирование банковской системы со стороны ФРС.

У нас же нет рублевого рефинансирования, и у нас нет источника длинных денег. У банка активы получаются длинными, а пассивы короткие. И если, допустим, будет набег вкладчиков, банк станет банкротом, потому что у него висят активы, с которыми ничего нельзя делать - продать он их быстро не сможет.

- Это же как-то сказывается на ставках по ипотечным кредитам?

- Конечно. Это риски, которые закладываются в ставку. И отсюда же знаменитый шум, можно или нельзя досрочно погашать кредит. Разумеется, клиенту выгоднее погасить кредит досрочно, но это снижает гарантии для банка, уменьшается его доходность по кредиту. Например, у него обещана доходность на 10 лет вперед, а тут ему возвращают через два года, а сможет ли он альтернативно вложить под такую доходность – это уже вопрос. Отсутствие "длинных" денег увеличивает риски, и эти риски перекладываются на всех остальных. А поскольку у нас риски в принципе выше, чем на Западе, бессмысленно сравнивать стоимость российской ипотеки, например, с немецкой.

- Но это же логично, что человек стремится погасить задолженность раньше, чем это прописано в кредитном договоре...

- У нас отношение к кредитной задолженности очень негативное, население к ней относится как к кредитной "кабале", и я это вполне понимаю, потому что лояльность банков по отношению к своим клиентам у нас оставляет желать лучшего. До тех пор пока ты не взял кредит, тебя нежно любят, но как только ты взял, начинается другая история. К тому же отсутствует культура общения с банками. А ее нужно прививать, потому что значительная часть проблем, которые возникают, связаны с тем, что банки пытаются любым способом "отжать" свою прибыль. Заемщик же в это время пытается рассматривать банк как институт лояльный, не понимая, что он будет защищать свои интересы достаточно агрессивно. У нас в стране не принято защищать свои интересы в отношениях с большим институтом, да и возможностей для этого нет - большой банк не будет обсуждать с рядовым заемщиком свои правила, ему будет предоставлен ограниченный набор банковских продуктов.

- Но это только через суд можно?

- Суд – это уже постфактум. Это нужно делать до суда. Нужно создать сеть бюджетных институтов, где человек должен сначала сдать экзамен на свою адекватность понимания кредитных договоров. В США первые крупные ипотечные программы открылись в 30-е годы, а вторая крупная волна была в 1950-е годы, когда начали возвращаться американские солдаты после Второй мировой войны. Мотивировка, кстати, была такая: человек, который имеет свою недвижимость, не может быть нелояльным гражданином.

Так вот, те послевоенные "ипотечники" в Штатах были опасными для банков людьми. Они ничего не боялись, потому что только что глядели на войне в глаза смерти, умели обращаться с оружием и легко объединялись для защиты своих интересов. По этой причине были запущены программы, обучающие финансовой грамотности – при Эйзенхауэре они приобрели массовый характер.

- А кто должен создавать эти программы – тоже государство?

- Да. Эти программы должны рассказывать, как общаться с представителями банка, на что смотреть в договоре, как сравнивать договоры.

Я точно знаю, что в федеральном бюджете есть на это деньги, и они есть в региональных бюджетах. Недели две назад я был в Томске, где есть подобная программа по повышению финансовой грамотности, и в рамках этой программы я читал лекцию, но это должно быть везде по части ипотечных программ, именно потому что они длинные. Грубо говоря, это тоже самое, что получить автомобильные права - пока экзамен не сдал, ты не можешь участвовать в ипотеке. Я считаю, в силу принципиальной важности длинных кредитов, это нужно делать.

- Если мы до сих пор умудрялись строить ипотеку на коротких деньгах, то нужно ли создавать механизм "длинных денег" в связи с кризисом?

- Механизм "длинных денег" надо создавать в любом случае, потому что это единственный способ построения долгосрочной экономической инфраструктуры. Вы понимаете, что такое "короткие деньги"? Это "купи-продай". Никакую более-менее сложную инфраструктурную конструкцию здесь построить в принципе невозможно.

- О создании отечественных источников "длинных денег" говорят уже давно: то рассматривали пенсионные фонды, то страховые компании. Почему все-таки не удалось подключить эти институты?

- Пенсионная реформа рухнула, потому что она и изначально была нежизнеспособна. Она предполагает очень долго ситуацию постоянного экономического роста. Эта конструкция требует, чтобы капитализация пенсионных фондов непрерывно росла и, уж точно, не падала, а пенсионные фонды размещали свои средства в фондах управляющих компаний, многие из которых почти не давали доходность, а затем обанкротились. Есть несколько исключений – корпоративные фонды, которые вкладывались в свои же ценные бумаги, например, "Газпром". Я вот знаю, что в Оренбурге есть фонд, который держит реальную доходность на нуле, на уровне реальной инфляции. Не официальной, а реальной. А вообще таких организаций очень мало.

Что касается страховых компаний, то они у нас очень слабые. В середине 90-х годов была попытка сделать крупные страховые компании, прежде всего на базе тогда еще государственного Росгосстраха. Но сработала логика приватизации, и в результате сегодня у нас нет сильных страховых компаний и, я подозреваю, не будет. Кстати, в конце 1990-х была схватка между западными финансистами, которые очень сильно настаивали, чтобы в России не было крупных страховых компаний. Логика была простая – чтобы у нас не было своего рынка, своих "длинных" денег, чтобы они контролировали этот рынок. Им это удалось, у нас сейчас эта система капиталами не обладает.

Кроме того, наши страховщики пострадали в условиях кризисов 1998 и 2008 годов - у них выплаты были намного больше, чем поступающие взносы, поэтому накопить капиталы страховые компании не сумели. Впрочем, в кризис 2008 года пострадали многие страховые компании (один пример AIG чего стоит), то есть это общая проблема.

- Во время кризиса 2008 года представители реального сектора экономики, например, российские строители жаловались, что государство довольно активно помогало банковской системе. Если мы снова окажемся в кризисной ситуации, строительные компании и производители стройматериалов снова будут выкарабкиваться сами?

- Пока да, но это ухудшает конкурентные преимущества российских компаний перед иностранными.

- Мы вступили в ВТО. Какое влияние, с Вашей точки зрения, это окажет на российскую банковскую систему?

- Сейчас иностранные банки не могут работать у нас, они должны получать лицензии. Если они будут у нас работать непосредственно, то, конечно, наши банки не жильцы, они конкурировать не могут в принципе.

А пока "дочки" иностранных банков, которые работают по нашим лицензиям, не могут выдавать дешевые кредиты, потому что есть нормативы Банка России, запрещающие напрямую работать иностранным банкам.

- А если допустить, что они могли бы работать напрямую, ипотечные заемщики смогли бы получить долгожданный кредит под 3-5%, как это происходит за рубежом?

- Под 3-5% ипотека выдается за рубежом в долларах и евро, поэтому надо учесть валютные риски, ведь большинство россиян получают зарплату в рублях. А при девальвации рубля, которая, я уверен, произойдет, такая "зарубежная" ипотека станет дороже российской. И если сейчас средняя рублевая ставка составляет 12-13%, то "зарубежная" может быть и повыше.

- У нас ипотека декларируется как один из механизмов доступности жилья. Как вы считаете, у нас ипотека доступна и для кого именно?

- Ипотека – это институт создания доступного жилья для среднего класса. Бедные ее финансировать не могут априори, богатые могут ее использовать, но она для них не является обязательной: у них нет таких проблем, и у них нет проблем с жильем. Так что основной вопрос, будет ли у нас средний класс.

Это очень большая проблема, одно из социальных последствий кризиса, который начался в 2008 году и продолжается сейчас – это ликвидация среднего класса. И в США, и в Европе, и в России будет большое количество бедного населения, то есть это самый большой риск для всех ипотечных программ. При этом нужно понимать, что и МВФ, и Всемирный банк, и все остальные структуры, которые создавали нынешнюю финансовую экономическую конструкцию, не признают, что этот кризис не закончится в ближайшее время.

Но нужно смотреть правде в глаза: лет через пять-восемь средний класс у нас будет мизерным, большая часть людей будет бедными, и они в рамках нынешних концепций кредитования покупки жилья оплачивать ипотеку не смогут.

- Вы рисуете страшную картину. Каков в таком случае должен быть выход?

- Придется принципиально уменьшать стоимость жилья. Я напомню, что минимальные цены на жилье в Москве были в феврале 2000 года – тогда однокомнатная квартира площадью 35 квадратных метров стоила порядка 19 тысяч долларов. В первом доме, который построила компания "Дон-Строй" на улице маршала Бирюзова, квартиры продавались по цене меньше 1 тысячи долларов за квадратный метр. Не исключаю, что и сейчас станет актуальным строительство очень дешевого жилья – студии для студентов и молодых семей.

Кроме того, теоретически может быть создана ипотека для небогатых людей – с государственными дотациями, например, процентной ставки или с расширением социальных программ, того материнского капитала.

- И последний вопрос: насколько возможно создание в российских условиях арендного фонда жилья?

- У нас есть опыт США. Сразу после кризиса 2008 года выяснилось, что стоимость недвижимости падает. А вот стоимость аренды растет, потому что у граждан стало не хватать денег на то, чтобы покупать жилье, и они стали брать его в аренду. Но здесь надо учесть, что по одним квартирам и домам спрос растет, а по другим падает. Поэтому-то программы для коммерческого арендного фонда очень страшно делать. А кроме того, никто из частных инвесторов не понимает структуру доходов от арендного жилья через три-четыре года. Начинать нужно с госпрограмм.

Беседовала Елена Лыкова

Точная ссылка

Оценки
Оценок:  15   cредняя: + 1.93
Поделитесь с друзьями!

Просмотров за 24 часа 1 всего 509
  << Пред   След >>

Материалы на близкие темы

ss22 Наша Газета.ch: Швейцарcким банкам рекомендуют отказаться от финансирования России?

Артем Купить квартиру без кабальной ипотеки вполне реально

Займы до кредита

Михаил Хазин : другие публикации

Бесплатному здравоохранению приказано умереть!

Карт-бланш бюрократии выдан. Как он будет использован?

Провал идеи модернизации

Все публикации

Последние публикации на сайте

Алекс-Космонавт Перекормленная элита и «классовый мир» для нищебродов - Новый BadNews

Serg_Z Контрибуция

Маргадон - человек диииикой Волынская резня. 1943 год.

Все новое

Обсуждение: 31 комментарий, последний - 19.01.2014 16:11,

Просмотр и участие в обсуждениях доступно только зарегистрированным пользователям.

Регистрация на сайте так же позволит вам выставлять оценки материалам и комментариям, получать рассылки самых интересных материалов сайта, и массу других полезных возможностей!

Если вы были зарегистрированы ранее, войдите на сайт
Логин или email:    Чужой компьютер
Пароль:    Забыли пароль?


   
Если нет - зарегистрируйтесь сейчас
Логин*:
Допустимы только маленькие латинские буквы
Вас зовут*:  
(введенное имя будет использоваться для именования вас на форуме, в ваших материалах и др.)
Пароль*:    Повторите пароль:   
e-mail*:
Этот e-mail будет использован для доставки вам сообщений от сервера. Адрес скрыт от просмотра всеми, кроме вас, и не передается третьим лицам. Не рекомендуется использовать почтовые адреса сервисов hotmail.com & live.com! Эти сервисы не принимают почту от нашего сервера.
Проверочный код:

Чужой компьютер
    

Или войдите на сайт через какую-нибудь социальную сеть

вход через соцсети





Материалы данного сайта могут свободно копироваться при условии установки активной ссылки на первоисточник.

© Михаил Хазин, Андрей Акопянц 2002-2016


IN_PAGE_ITEMS=1045273ENDITEMS GENERATED_TIME=2016.09.26 01.31.45ENDTIME
Сгенерирована 09.26 01:31:45 URL=http://worldcrisis.ru/crisis/1045273/article_t?IS_BOT=1