Мировой кризис - хроника и комментарии
Публиковать



Новости net.finam.ru

Rambler's Top100 Rambler's Top100  
 

->

Недвижимость в эпоху финансовой катастрофы

     Что будет происходить в ближайшие годы с ценами на недвижимость?

     Ни для кого не секрет, что цены на недвижимость в настоящее время надуты во всем мире искусственным стимулированием спроса с помощью ипотечного кредитования. По мере развития мирового кризиса прежде всего произойдет полное сдутие ипотечного пузыря. Рост инфляции с постепенным перерастанием в гиперинфляцию повлечет на каком-то этапе повсеместный рост ставок. Даже в США, хотя там будут до последнего оттягивать этот момент, манипулируя со статистикой по инфляции. Ставки по ипотечным кредитам соответственно также будут расти, пока не станут запретительными. Дальше ипотечное кредитование вообще исчезнет как массовое явление. Уход с рынка ипотечного кредитования резко сократит спрос и приведет к падению цен. До каких пределов? Определить пределы падения цен поможет размер арендной платы с конкретного объекта. Цены аренды в отличие от цен продажи никто искусственно не поддерживает и не стимулирует, они отражают реальный спрос.

     Для примера возьмем однокомнатную квартиру в провинции. Скажем, однушка советской постройки стоит в Нижнем Новгороде 2,5 млн. рублей, сдать ее в аренду реально за 10 тыс. рублей в месяц. Из этой суммы надо вычесть коммунальные расходы, останется 8 тыс.  Что еще не учтено? Не учтена общая рецессия в экономике, которая по расчетам Михаила Хазина должна составить в России 30%(при 60% в США и Европе).  Рецессия приведет к общему уменьшению доходов населения, и доход с квартиры будет составлять уже не 8 тыс., а 5 тыс. рублей.  Месячный доход по аренде позволит нам определить нижний предел, до которого могут упасть цены. Аналитики рынка недвижимости предлагают для определения ценового дна просто умножать месячный арендный доход на 100 и так определять стоимость, при которой объект недвижимости становится привлекательным активом и запускается цикл естественного роста. Во всяком случае в 2000 году, после дефолта, эта пропорция была именно такой. Так мы приходим к цифре 500 тыс. рублей. Пятикратное падение.

     При этом надо понимать, что все рублевые цены здесь указаны только для удобства расчетов. По мере развития гиперинфляции цены в бумажных валютах могут и расти, даже очень значительно. Недвижимость это не только банковский ипотечный пузырь, но и обычный товар, причем товар первой необходимости, и как товар она должна дорожать вместе со всеми товарами.  Но как рубль, так и доллар при гиперинфляции утратят свойства единицы измерения экономических процессов, и считать в них что-либо станет абсолютно бессмысленным. Здесь в качестве единицы измерения  надо взять более фундаментальные величины, например золото или продовольствие. Просто мы пока не привыкли мыслить в граммах золота или батонах хлеба. Вот по отношению к ним недвижимость и упадет в цене в 5 раз.

     Стоит оговориться, что расчет сделан по конкретному объекту. Элит- и бизнес-класс будут падать в цене больше, чем эконом, как и все престижные объекты с излишествами. Сильнее должны падать цены и в депрессивных регионах, печальна также судьба недостроев. В то же время менее закредитованные объекты упадут в цене тоже меньше. Во время кризиса 2008-2009 годов наблюдался интересный феномен: на фоне общего проседания цены на садовые участки практически не падали. Объяснение простое. По садовым участкам тогда не было никаких ипотечных программ, спрос на них никто искусственно не стимулировал. Можно осторожно предположить, что практически не будут падать цены на участки сельхозназначения, на которых действительно ведутся сельхозработы. Это логично, во время глобального падения спроса сельское хозяйство должно остаться единственной растущей отраслью экономики, потому что кушать человечество в любом случае не перестанет.

     Ну а что в других странах? Принцип расчета тот же. Чем шире развито ипотечное кредитование и чем глубже процент рецессии, тем сильнее будут падать цены. По отношению к золоту, конечно, а не к бумажным валютам. Независимые американские аналитики, например, прогнозируют 10-кратное падение цен на недвижимость в Штатах.  Цифры, конечно, будут различны по разным штатам, но масштаб падения будет, видимо, именно такой.

 






Материалы данного сайта могут свободно копироваться при условии установки активной ссылки на первоисточник.

©  Михаил Хазин 2002-2015
Андрей Акопянц 2002-нв.


IN_PAGE_ITEMS=ENDITEMS GENERATED_TIME=2017.11.17 22.37.25ENDTIME
Сгенерирована 11.17 22:37:25 URL=http://worldcrisis.ru/crisis/2069867/article_t?IS_BOT=1