Мировой кризис - хроника и комментарии
Публиковать

Ближайший вебинар ДИСКУССИОННОГО КЛУБА

завтра , Вторник 20:00

Архив вебинаров



Новости net.finam.ru

Rambler's Top100 Rambler's Top100  
 


->

Семь причин, почему жилье растет до вершин


Прежде чем приступить к описанию факторов цен на жилье, отдельно выделим инфляционный фактор. Когда мы говорим о росте цен на квартиры, мы, разумеется, имеем в виду рост реальных цен. Однако многие путают номинальные и реальные цены, считая ростом цен на жилье простое переписывание ценников вслед за остальными товарами.  Конечно, если записывать инфляционный фактор в союзники теории удорожания, то тогда не только квартиры, но и все другие товары, начиная от колбасы и заканчивая газовыми турбинами, внезапно становятся «инвестиционно привлекательными»! Абсурд? Но тогда и для квартир тоже.

Конечно, мы должны учитывать ослабления покупательской способности денег и считать динамику цен на квартиры в реальном выражении. Другое дело – что инвестиции в квартиры помогают уберечь деньги от инфляции (по крайней мере, частично), но даже если и так, к удорожанию актива это отношения не имеет.

Итак, удорожанием квартир мы считаем только рост покупательной способности товара (квартиры) относительно других товаров. Короче говоря, рост цен, превышающий инфляцию. При всей грубости данного метода (всегда будут споры относительно того, как считалась инфляция) это позволит нам достаточно уверенно судить, в какой период и насколько квартиры в действительности дорожали.

Факторы, работающие на удорожание, я разделю на группы. Одни из них носят долгосрочный характер (десятилетия), другие работают только в краткосрочной и среднесрочной перспективе (1-3-5 лет). К долгосрочным факторам я отношу социально-демографические, структурно-экономические и строительные. К краткосрочным – многочисленные экономические и психологические причины, локально толкающие цены вверх. В данной статье я анализирую долгосрочные факторы роста цен.

  • ГРУППА СОЦИАЛЬНО-ДЕМОГРАФИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ

1. Урбанизация. «Вторая урбанизация».

Постоянный приток населения в города подпитывает спрос и, соответственно, цены на жилье. Немного утрируя можно сказать, что пока растет население, будут расти и цены. Именно стремительная урбанизация, и связанная с ней хроническая нехватка жилья, породила в сознании российского человека представление о невероятной ценности квартиры.

Мне приходилось встречать возражения, что урбанизация в России давно закончилась. Это не совсем так. Первая волна урбанизации – это миграция из сел в города - действительно в основном завершилась в 70-е годы в связи с полным исчерпанием людского ресурса деревень. Однако, в начале 2000-х наметилась вторая волна переселения. Теперь донорами служили небольшие городки и целые депрессивные регионы, чаще всего промышленные, а основными бенефициарами – крупнейшие мегаполисы. Там бурно развивался сектор услуг, который концентрировал вокруг себя деньги, рабочие места и переманивал людей из промышленных регионов.

Совершенно очевидно, что «вторая урбанизация» (авторский термин) не способна была обеспечить рост цен на жилье по всей стране, а только в отдельных мегаполисах. На одном полюсе – был приток населения и рост привлекательности жилья в перспективных локациях (в основном Москва, Санкт-Петербург и еще несколько городов), а на другом полюсе – депрессия и застой. В депрессивных регионах цены на квартиры снижались, а в некоторых, квартиры стало невозможно продать ни за какие деньги, по причине физического отсутствия спроса.

2. Международная миграция

Репатриация русского населения из республик СНГ в 90-е помогла временно улучшить демографические показатели в стране и  - одновременно – поддержало рынок жилья, т.к. переселенцам требовалось жилье на новом месте. К настоящему времени этот источник уже заметно иссяк, но зато активизировался поток нерусских мигрантов из тех же республик, которые приезжают в Россию на заработки. Существенное отличие этих мигрантов в том, что они, как правило, не покупают жилье в России – нет денег, да и желания остаться - тоже нет. Цель – заработать, сколько получится, и отправить как можно больше  заработанного на родину. Однако такие мигранты все равно влияют на российский рынок жилья через аренду. Снимая жилье (зачастую целым «гуртом») они разгоняют арендные ставки по всему рынку, а через них и цены на квартиры (ставка аренды и стоимость жилья тесным образом связаны).

3. Сокращение размера домохозяйств

Это мощный социально-демографический феномен, влияние которого не стоит недооценивать. Одновременно с урбанизацией произошел переход патриархальной семьи (несколько поколений людей под одной крышей) сначала к нуклеарной семье (родители и их дети), а затем и матриархальной (только мать с ребенком) или гостевому браку (женщина и мужчина каждый в своем жилье). При каждом переходе требовалось все больше единиц жилья, чтобы вместить все домохозяйства, которых становилось все больше, а размер каждого – все меньше.

По статистике от 50 до 60% браков в России заканчиваются разводом. При разводе, очевидно, бывшие супруги начинают жить отдельно и им требуется в два раза больше квартир, чем если бы семьи не распадались.  Раздельное  или одинокое проживание мужчины и женщины (что сегодня встречается все чаще) также выгодно застройщикам и способствует росту спроса на квартиры.

  •        ГРУППА  ДОЛГОСРОЧНЫХ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ

4. Всеобщий рост благосостояния

Тенденцию всеобщего роста благосостояния можно считать подтвержденной по факту. Несмотря на периодически возникающие кризисы, на протяжении последних десятилетий (да и столетий) богатство людей медленно, но неуклонно росло. Это со всеми оговорками верно и для России.

Нас интересует, как влияет рост благосостояния на спрос на жилье. И здесь есть два аспекта.

А) При росте благосостояния растет спрос на большинство продуктов, в том числе и на жилье. Но поскольку предложение жилья неэластично по цене, в краткосрочном периоде растущий спрос при неизменном предложении приводит к моментальному взмыванию цены. Именно эту ситуацию мы наблюдали в 2000-е годы в России.

Б) Жилье чаще всего не является необходимым благом для большинства покупателей (хотя на словах обычно говорят другое). Проще говоря, жилье – товар-роскошь. При росте дохода доля расходов на эксклюзивные товары растет. Это и понятно на обывательском уровне. Пока доходы небольшие, все они уходят на базовые товары и услуги (=продукты питания и коммуналка), но как только появляется некоторый излишек, его уже можно использовать на покупку люксовых товаров, в том числе и жилья.

Справедливости ради, нужно добавить, что зависимость богатства и спроса на жилье нельзя выразить какой-то простой функцией.  Иногда она может быть и обратной. Например, рост благосостояния приводит к снижению роли жилья как защитного актива, что понижает спрос на него  (а, следовательно, и цены).

5. Снижение процентных ставок


Здесь я имею в виду не конкретное снижение ипотечной ставки в России – а общую мировую тенденцию к снижению процентных ставок по всему спектру рынка. В России, быть может, это не всегда заметно, но на примере хотя бы США, тренд на снижение ставок последние лет 40 никем особо и не оспаривается. Причина этой тенденции – отдельная тема и здесь существует множество точек зрения. Лично мое мнение – что дело в глобальном насыщении потребностей, из-за чего денег становится относительно много, а точек их приложения – сравнительно мало. «Сберегателей» становится все больше, а заемщиков все меньше. Из-за избытка ликвидности ставки снижаются. Мировые ЦБ также безусловно вносят свою лепту, увеличивая предложение денег (политика кейнсианства), пытаясь заставить людей больше тратить.

На недвижимость снижение ставок влияет двояко:

Во-первых, снижается стоимость всех кредитов, в том числе ипотечных. Это приводит к росту цены. Частично это может компенсироваться снижением кредитов для застройщиков и к снижению себестоимости строительства.
Во-вторых, падает привлекательность традиционных средств сбережения (например, депозитов) из-за чего часть денег устремляется в недвижимость для получения процентов в виде арендных платежей. Из-за этого цена на недвижимость также растет.

6. Использование недвижимости в качестве квази-денег

Недвижимость – это не только потребительское благо, но и квази-деньги, финансовый актив, а также объект инвестиций. Частично это пересекается с предыдущим пунктом: снижение ставок привело к обесценению денег, так что часть людей стала рассматривать недвижимость не как место, где они будут жить, а как инструмент для сохранения и преумножения богатства. Недвижимость в этом качестве обладает рядом преимуществ – а) относительно низкие риски потери капитала, б) защита, как минимум частичная, от обесценения денег, в) удобная «парковка» больших сумм. Использование недвижимости в качестве квази-денег породило интересный казус. Дело в том, что мы знаем, что потребности на товары имеют предел насыщения, но с деньгами все хуже – потребность в деньгах насыщается гораздо медленнее, если вообще насыщается. Проще говоря, пределов человеческой жадности не существует. Если для собственного проживания достаточно одной квартиры, то когда вы начинаете использовать квартиры как «склад денег», источник пассивного дохода, особенно если актив дорожающий, то по сути, вас ничего не останавливает, кроме недостатка средств для покупки очередной квартиры. Данное свойство роднит недвижимость с другими финансовыми инструментами, цены на которые иногда могут стремительно расти иногда против всякой логики.

  • ГРУППА  ДОЛГОСРОЧНЫХ ФАКТОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПРЕДЛОЖЕНИЕМ

7. Нехватка места под застройку.

Недостаток места для нового строительства – естественный ограничитель предложения в некоторых локациях. В ситуации, когда новое строительство невозможно, а спрос даже незначительно растет, цена совершает рывок вверх.

Существенное отличие недвижимости от любого другого товара в том, что предложения не может расширяться бесконечно. Например, если спрос на планшеты определенной марки вырос, производитель наладит дополнительный выпуск, и цены быстро вернутся к исходному уровню. В строительстве это не всегда возможно, т.к. место для дополнительной застройки может быть ограничено. (Мы говорим не о традиционной низкой эластичности строительства, а именно о физической нехватке места).

Здесь нужно дать пояснение – территория города, не говоря уж о стране, обладает местом более чем достаточным для любого строительства, но, как правило, основной спрос сосредоточен в нескольких, наиболее удачных локациях. Можно построить сколь угодно новой недвижимости на окраинах, в полях, без инфраструктуры, но в самых «лакомых местечках» уже, как правило, все занято. Именно там при повышении спроса, цены будут расти наиболее стремительно, т.к. не найдется противовеса в виде растущего предложения.

И здесь заключен очень важный вывод для желающих инвестировать в недвижимость. Делать это нужно только в тех локациях, где потенциальное строительство ограничено в силу естественных причин. Это центральные части городов, районы с полностью сформированной застройкой. Подобная тактика существенно повышает шансы на извлечение прибыли в будущем.






Материалы данного сайта могут свободно копироваться при условии установки активной ссылки на первоисточник.

Change privacy settings    
©  Михаил Хазин 2002-2015
Андрей Акопянц 2002-нв.


IN_PAGE_ITEMS=ENDITEMS GENERATED_TIME=2018.05.28 00.31.02ENDTIME
Сгенерирована 05.28 00:31:02 URL=http://worldcrisis.ru/crisis/3051841/article_t?IS_BOT=1