Мировой кризис - хроника и комментарии
Публиковать



Новости net.finam.ru

Rambler's Top100 Rambler's Top100  
 

Приглашаем на Средиземноморский круиз-семинар КЭЛ (Средиземноморский круиз, 27 сентября - 03 октября 2018) Cкидка 30евро


->

Приведет ли отмена долевого строительства к росту цен на жилье? Миф о дорожающих новостройках

Откуда взялось убеждение, что отмена долевого строительства неизбежно приведет к росту цены квартир?

Такая уверенность, в свою очередь обычно опирается на широко культивируемый миф, что новостройка дорожает по мере строительства.

Поэтому нам придется сначала разобрать природу этой догмы.

И здесь, я бы сказал, не просто маленькая неточность – а попросту подмена понятий.

Аргумент о дорожающих новостройках используют чаще всего от отчаяния – чтобы хоть как-то обосновать рост цен на жилье, там, где его нет и в помине. Иногда – из-за непонимания, в чем разница между готовым жильем и его недостроенным аналогом.

Проблема в том, что «новостройка» (а точнее, недострой) – это не жилье вообще. Люди покупают не физический объект, а финансовый инструмент – обещание застройщика построить квартиру или, можно сказать, «фьючерс» на покупку квартиры.

Еще раз – это производный финансовый инструмент, а не квартира.

Соответственно, по мере роста строительной готовности, будет расти в цене и данный «фьючерс».

Точно так же, как по мере приближения погашения купона, растет стоимость облигации.

Или по мере приближения дивидендной отсечки, растет стоимость акций. К «удорожанию» недвижимости это никакого отношения не имеет, потому что это не недвижимость.

Из-за чего «растет в цене» новостройка? Частично мы уже ответили на этот вопрос. Объяснение тут чисто финансовое и связано с периодом оборота денег.

Застройщик вместо того, чтобы строить на свои средства или взять кредит в банке, пользуется деньгами дольщика, а сам дольщик превращается в кредитора, становясь на место банка. Процент, по которому банки кредитуют строительные организации заведомо выше, чем депозитный процент (допустим 20% против 8%). С этой разницы покупатель и получает выгоду (20%-8%=12%; за три года будет уже более 40% с учетом сложных процентов). Что как раз соответствует якобы «удорожанию» новостройки.

Застройщику это очень удобно, так как он вообще не платит проценты живыми деньгами, а только квартирами. Естественно, чем ближе сдача дома, тем меньше оставшийся период оборота денег, и тем выше будет цена новостройки.

Вот и весь секрет. Покупатель получает выгоду не из-за удорожания квартир, а благодаря полученному проценту на свой кредит застройщику. Застройщик дает покупателю бонус за пользование его деньгами, а также за то, что тот берет на себя часть рисков (об этом ниже).

С точки зрения покупателя, поскольку речь не о жилье, а о финансовом инструменте, можно было с тем же успехом закинуть деньги в рискованные инструменты, которые дают доходности 20% годовых (например, мусорные облигации, некоторые акции, депозиты в микрофинансовых организациях и т.п.) с примерно теми же шансами возврата в срок. А потом рассказывать всем, как «заработал» на инвестировании. Или скромно помалкивать, если наоборот, остался без штанов.

Здесь стоит задать вопрос, почему сами банки не горят желаниям выдавать дешевые кредиты застройщикам, что те вынуждены обращаться к населению? Ответ лежит на поверхности – банки, которые обладают более совершенными инструментами анализа, не считают этих контрагентов достаточно надежными, и закладывают риск невозврата в процент по кредиту. А вот обычные люди никаких расчетов не делают. Вот и идут строители к населению, попутно подогревая их интерес сказками про якобы растущие цены на новостройки.

Никакой реальной выгоды население от вложений в недострой не получает. Точнее, кому-то улыбнется удача, и он оказывается в плюсе, кому-то везет меньше – и он прогорает. А математическое ожидание – примерно такое же, как если бы деньги положили в Сбербанк.

То, что риск полной или частичной потери денег вполне реален, думаю, нет нужды отдельно пояснять. Заголовки пестрят сообщениями о пикетах обманутых дольщиках.

Кроме того, часто случаются сдвиги сроков сдачи, что конечно лучше банкротства, но тоже существенно снижает доходность от таких вложений. Например, вот сообщение, что 15,8% строящегося жилья имеет перенос на 12 месяцев и более:

https://erzrf.ru/news/158-sdayushchegosya-zastroyshchikami-zhilya-imeyet-perenos-sroka-vvoda-na-12-mesyatsev-i-boleye?tag=%D0%92%D0%B2%D0%BE%D0%B4%20%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D1%8C%D1%8F

Пока деньги вложены в новостройку, покупатель фактически платит «за воздух». Он не может отбить часть затрат с помощью аренды. В статье http://worldcrisis.ru/crisis/3015196 я писал, что сдача квартиры делает ипотечный кредит выгодным при росте квартиры всего лишь на 2-4% в год. Однако, если квартиру не сдавать, то математика существенно меняется – рост стоимости квартиры должен превысить затраты по ипотечному кредиту (т.е. 10% в нашем примере при нулевом первоначальном взносе). Период с момента покупки новостройки (на этапе котлована) до момента, когда в этой квартире можно жить, растянется не меньше чем на три года. В этом случае переплата по процентам достигнет 33%. Именно столько покупатель теряет напрямую за счет выплаты ипотечного кредита. И это еще без риска недостроя!

Но и это еще не все. Большинство квартир по самым вкусным ценам продаются без отделки. Т.е. прежде чем квартиру можно будет использовать по назначению (например, сдать в аренду), придется еще вложиться в ремонт. А это помимо высоких затрат на сам ремонт дополнительно  увеличивает время простоя квартиры (ремонт придется делать несколько месяцев) и, соответственно еще больше, снижает доходность такого рода вложения.

Теперь, когда мы разобрали «миф о дорожающих новостройках», подумаем, как повлияет возможная отмена долевого строительства на цену квартир (перипетий отмены долевого строительства мы здесь касаться не будем – предположим, что это произойдет).

Для того, чтобы это выяснить, нужно отделить мух от котлет (т.е. готовые квартиры от «новостроек»).

«Новостройки» (т.е. недостроенное жилье) попросту исчезнут из продажи, а поскольку ценник на них, как мы выяснили, по естественным причинам ниже чем на готовое жилье, то это создаст иллюзию, что цены выросли. Хотя никакого реального роста не будет.

Что касается готовых квартир от застройщиков, то цены на них могут даже снизиться. Общий спрос населения на квартиры в денежном выражении не изменится, а цена входа на рынок вырастет за счет исчезновения дешевых вариантов недостроя. Соответственно, в штучном выражении спрос упадет. Чтобы компенсировать этот дисбаланс, цены на готовые квартиры придется снижать – иначе построенное жилье никто не сможет купить. Покупатели не могут просто взять и добавить деньги на покупку готового жилья – большинство и так уже работает на пределе.

Цены на квартиры могут начать рост, только если в результате нововведений снизится предложение, да и то не сразу – а лишь через несколько лет, учитывая продолжительность строительного цикла.





>
Материалы данного сайта могут свободно копироваться при условии установки активной ссылки на первоисточник.

Change privacy settings    
©  Михаил Хазин 2002-2015
Андрей Акопянц 2002-нв.

IN_PAGE_ITEMS=ENDITEMS GENERATED_TIME=2018.06.20 07.03.33ENDTIME
Сгенерирована 06.20 07:03:33 URL=http://worldcrisis.ru/crisis/3068711/article_t?IS_BOT=1