Мировой кризис - хроника и комментарии
Публиковать

Ближайший вебинар ДИСКУССИОННОГО КЛУБА

21 Окт, Воскресенье 20:00

Архив вебинаров



Новости net.finam.ru

Rambler's Top100 Rambler's Top100  
 

Поставка клапанов дымоудаления в Москве и по всей России от НПО «Машпром»

АР-сервис — поставки оборудования для систем отопления и водоснабжения в Москве.


-> Публикации пользователей   Экономика  

6 причин не доверять кривой статистике

Монстрт Амадей
575 дней
 783.72
Монстрт Амадей [maslovdm]  
10 Окт 16:21  
Темы: индексы , манипуляции , недвижимость , статистика



Заголовки статей про недвижимость пестрят сообщениями вроде такого: «в городе N цены на квартиры выросли / упали на 2%». В лучшем случае они дезинформируют наивных обывателей, в худшем – являются прямой манипуляцией (например, их цель - побудить население ускорить решение о покупке). Основная причина, почему такие «новости» можно смело выбрасывать в корзину - это огромные погрешности, которая возникает при измерении всех этих индексов или среднего уровня цен. Разберем по пунктам.

1. Несовершенство базы для расчета. Какую базу вы берете, такие данные на выходе и получите. Большинство агентств пользуются непрозрачными базами, качество которых проверить невозможно. Откуда они берут данные? Какая гарантия, что данные полные и репрезентативные? Как очищаются от фейковых объявлений (которых в недвижимости полным-полно). Вопросы риторические. В итоге разница может быть существенная, а нам ничего не остается, как верить всем расчетам на слово.

2. Жилье – весьма неоднородный продукт. Квартиры в Сокольниках или квартиры Зябликово; 1/2/3 комнатные; панель/ монолит и т.п. Как привести все к единому знаменателю? Либо считать среднюю "по больнице", либо цены за квадратный метр на каждый тип отдельно - но тогда будет слишком мало данных (см. пункт 5)

3. Средний уровень цен будет сильно зависеть от того, какие весА вы придаете каждому типу жилья из п.2. Манипулируя весами (например, увеличивая долю однокомнатных квартир) можно добиться удивительных результатов на выходе.

4. Уровень цен будет сильно зависеть от количества ПРЕДЛОЖЕНИЙ на рынке, а не от самих цен. Например, собственники убрали все дешевые варианты с продажи, цены формально выросли, хотя в принципе мало что изменилось. Абсурдность ситуации можно показать на примере потребительского рынка. Предположим, мы считаем средние цены на майонез на полке Перекрестка. Один вид майонеза стоит 30 руб. и их на полке 10 пачек, а второй вид стоит 100 руб. и их 100 пачек. Если брать по методологии, по которой считаются цены на квартиры (средневзвешенные цены), то получится что средняя цена (30*10+100*100)/110=93 рубля. Хотя реальная средняя арифметическая цена майонеза – лишь 65 рублей.

5. Мало данных. Квартиры – штучный товар и итоговые цифры будут иметь сильный разброс из-за отдельных случайных предложений. Например, какой-то чудак оценил свою старую «хрущебу» на выселках в 100 миллионов рублей, и тем самым заметно повлиял на среднюю стоимость в своем районе. Когда на всю локацию всего 100 предложений, из которых еще половина фейковых (а так чаще всего и бывает), то ждите очень большой погрешности.

6. Цены в объявлениях совершенно не соответствуют реальным сделкам. Это известная проблема, которая заслуживает отдельного рассмотрения. Во-первых, если сделка состоится, покупатели чаще всего выторговывают себе скидку (бывает до 10% или выше) от той цены, что изначально была заявлена. Во-вторых, почти все объявления, которые висят в базах – это квартиры, которые НЕ продаются. Поэтому и висят (продавцы бесконечно дублируют такие объявления). Те квартиры, которые продаются, их как раз в объявлениях нет (точнее, есть, но очень недолго). Из-за этого подсчеты, оперирующие ценами в объявлениях, систематически завышают цену квартир.


Все вышеперечисленное означает, что опираться на индексные методы подсчета (кто бы их не проводил) нужно крайне внимательно. По сути, индексы могут показывать верную картину лишь при мощном повышении (или снижении) цен на рынке. Поэтому все новости а-ля («выросло на 5%») никакого смысла не несут, т.к. погрешности измерений все равно гораздо выше.

Просмотров за 24 часа 1 всего 214
В обсуждении 3 комментария
Оценок:  6   cредняя: + 2.00


Обсуждение: 3 комментария, последний - 11.10.2018 18:17,

Просмотр и участие в обсуждениях доступно только зарегистрированным пользователям.

Регистрация на сайте так же позволит вам выставлять оценки материалам и комментариям, получать рассылки самых интересных материалов сайта, и массу других полезных возможностей!

Если вы были зарегистрированы ранее, войдите на сайт
Логин или email:    Чужой компьютер
Пароль:    Забыли пароль?


   
Если нет - зарегистрируйтесь сейчас
Логин*:
Допустимы только маленькие латинские буквы
Вас зовут*:  
(введенное имя будет использоваться для именования вас на форуме, в ваших материалах и др.)
Пароль*:    Повторите пароль:   
e-mail*:
Этот e-mail будет использован для доставки вам сообщений от сервера. Адрес скрыт от просмотра всеми, кроме вас, и не передается третьим лицам. Не рекомендуется использовать почтовые адреса сервисов hotmail.com & live.com! Эти сервисы не принимают почту от нашего сервера.
Проверочный код:

Чужой компьютер
    

Или войдите на сайт через какую-нибудь социальную сеть

вход через соцсети




>
Материалы данного сайта могут свободно копироваться при условии установки активной ссылки на первоисточник.

Change privacy settings    
©  Михаил Хазин 2002-2015
Андрей Акопянц 2002-нв.

IN_PAGE_ITEMS=3177872ENDITEMS GENERATED_TIME=2018.10.17 22.20.40ENDTIME
Сгенерирована 10.17 22:20:40 URL=http://worldcrisis.ru/crisis/3177872/article_t?