Мировой кризис - хроника и комментарии
Публиковать



Новости net.finam.ru

Rambler's Top100 Rambler's Top100  
 


->

Идеология лжи в недвижимости

На рынке недвижимости крутятся большие деньги и сталкиваются крупные интересы.

А чем больше на кону денег, тем искуснее должна быть выстроена идеология лжи, иначе вся строительная конструкция может в одночасье развалиться.

Ведь, как известно, чтобы в ложь поверили, она должна быть поистине грандиозна.

Разберем (кратко) три основных типов вранья о недвижимости, которым запудривают мозги несведущих обывателей.

Хотя бывает непросто однозначно быть уверенным что это – это сознательная дезинформация или авторы лжи от частого ее повторения, сами в нее поверили.

Впрочем, для нас это неважно: нам главное зафиксировать и понять, как работает ложь на рынке недвижимости.

Недвижимость всегда дорожает

На тему неминуемого подорожания написаны сотни, тысячи, миллионы статей. Интернет завален сообщениями такого рода. Ежедневно (без преувеличений) появляются апокалиптические новости  «все пропало, завтра будет дороже». Аргументация под это подводится разнообразная, но обычно построенная либо на подмене понятий, либо на глумлении над логикой и здравым смыслом: все равно мало кто может понять причинно-следственные связи и подвергнуть критике несостоятельные теории адептов удорожания.

Поэтому главное нагнать жути: все подорожает, мы-то точно знаем (= не знают). Как пример можно привести ужастик, что в связи с отменой ДДУ (договоров долевого участия) недвижимость вырастет в цене. Ни разу не видел, чтобы хоть один автор потрудился привести внятное экономическое обоснование, почему (по его мнению) это произойдет. Многие даже не понимают разницы между ценообразованием на «новостройки» и готовое жилье. Но при этом с апломбом вещают, что случится именно рост цен.

Задача этой лжи очевидна. Считается, что если население ждет роста цен, то оно активнее несет денежки застройщикам. Пожалуй, так оно и есть, но есть одна проблема: от того, что люди выложат все деньги сегодня, они богаче не станут, так что искусственная стимуляция спроса приведет к неизбежному падению спроса завтра. А что делать тогда? – Правильно, усиливать нагнетание страшилок! В результате строительный рынок долгие годы живет в состоянии, близком к истерике – ведь нужно постоянно множить страх: иначе покупатели уже не «ведутся». Понятно, что рано или поздно либо деньги у людей окончательно закончатся, либо они перестанут реагировать даже на самые талантливые страшилки. Но то будет завтра: так далеко никто не заглядывает.

Подробнее про технологию оболванивания можно почитать тут:

http://worldcrisis.ru/crisis/3014208

Строители работают на грани рентабельности

Это настолько часто встречающийся аргумент, что его стоит разобрать отдельно. Себестоимость-де так велика, что прибыли мы (строители) в глаза не видим. Поэтому, кстати, рост цен на квартиры неминуем (смотри выше).

Можно, конечно, поинтересоваться у застройщиков: а у вас вообще случаются ситуации, когда вы работаете НЕ на грани рентабельности?

Я вам гарантирую: такого не бывает.

Интересно, что несмотря на бесконечные стенания, что вот-вот они разорятся и все пропало, объемы строительства близки к максимальным, и ни сокращения предложения, ни роста цен особо не наблюдается. Тем не менее, плач о растущей себестоимости не затихает. Почему?

Здесь нелишним будет также напомнить, что конечная цена для покупателей в различных регионах отличается существенно - в разы. Кирпич, бетон, арматура как будто везде одинаковые, да и зарплаты строителей расходятся не настолько сильно, чтобы обосновать такую разницу.

В Москве продажная стоимость квартир примерно в 4-6 раз выше, чем в большинстве регионов. Если поверить строителям, что они работают на «грани рентабельности», то значит и себестоимость в столице настолько же выше. Любому здравомыслящему человеку ясно, что кто-то здесь лукавит, мягко говоря.

Объясняю, в чем состоит фокус: в себестоимость строительства в «жирных» регионах включается сверхприбыль от строительства, или по-другому, рента.

Рентой я называю разницу между продажной ценой и реальными затратами на возведение здания.  По факту рента пилится между большим количеством участников – самими застройщиками, лендордами (владельцами земли), государством (затраты на «согласования»), чиновниками (откаты), топ-менеджерами (сверхзарплаты руководства).

Для застройщика все, что не является его прибылью – затраты (например, расходы на покупку земли), которые с легкостью записываются в графу «себестоимость».

Чем выше продажная цена, тем больше рентные затраты. В этом «чудо», что себестоимость строительства оказывается всегда близкой к цене продажи. Где бы и что бы застройщики ни строили, они всегда будут работать на грани рентабельности. Даже если цена квадрата в Москве вырастет до миллиона рублей, строители все равно будут жаловаться на высокую себестоимость. Давайте скажем честно: они просто врут.

Рынку нужна стимуляция ипотечного кредитования

Как обычно, все якобы о простом человеке. Дескать, у людей не хватает денег на покупку квартиры, поэтому необходимо им помочь. А как помочь? – ну конечно, выдать им кредит…

Самое главное – что поменяли причину и следствие. Проблема не в том, что у людей нет денег, а проблема в том, что цены на квартиры слишком высокие. И раздача дешевых ипотечных кредитов эту главную проблему не решает, а очень часто даже наоборот провоцирует. Например, рост номинальных цен в 2018 году целиком на совести ипотечного кредитования – когда впрыснули почти 3 трлн. руб. кредитных денег на рынок.

Задача всех заинтересованных лиц простая – удержать цены любой ценой (такой каламбур). Если спроса не хватает – раздать кредиты. Если все равно недостаточно – снизить ставку. Просто снизить цены квартир почему-то в голову не приходит...

При этом забывается, что далеко не все люди мечтают брать ипотеку. Есть и те, кто честно накапливает, порой в течение долгих лет, средства на покупку квартиры. И раздача дешевых кредитов отдаляет для них перспективу покупки своего жилья.

Ясно, что задача №1 – удерживание цен. Ни о каком благе населения никто не думает. Вранье это все...





>
Материалы данного сайта могут свободно копироваться при условии установки активной ссылки на первоисточник.

Change privacy settings    
©  Михаил Хазин 2002-2015
Андрей Акопянц 2002-нв.


IN_PAGE_ITEMS=ENDITEMS GENERATED_TIME=2019.01.22 21.09.49ENDTIME
Сгенерирована 01.22 21:09:49 URL=http://worldcrisis.ru/crisis/3242477/article_t?IS_BOT=1