Мировой кризис - хроника и комментарии
Публиковать

Ближайший вебинар ДИСКУССИОННОГО КЛУБА

завтра , Вторник 20:00

Архив вебинаров



Новости net.finam.ru

Rambler's Top100 Rambler's Top100  
 


->

Хочешь сынков и дочек? – ищи себе уголочек


В статье «Демографическая яма, в которую сползает российская недвижимость» (см. ссылку в конце статьи) я высказал предположение, что спрос на жилье тесным образом связан с репродуктивным возрастом человека. Если говорить о покупке квартиры, то пик спроса должен приходиться на возраст приблизительно от 26 до 35 лет, что соответствует возрасту максимальной фертильности. Причины, в следующем:

· В этом возрасте с наибольшей силой работают инстинктивные программы по захвату и удержанию собственной территории (у мужчин) и стремление к гнездованию (у женщин).

· В принципе, инстинкты не противоречат и вполне рассудочному желанию молодой семьи приобрести или расширить место, где можно с успехом выращивать потомство (основное отличие инстинкта от рассудка заключается в том, что инстинкт включается вне зависимости от объективных обстоятельств, например многие бездетные женщины в возрасте 30+ также склонны к покупке квартиры).

· В отличие от других возрастных групп молодые семьи зачастую не могут откладывать решение о покупке жилья (квартира нужна «здесь и сейчас» – и возможности перенести покупку отсутствуют).

· В России люди возрастом от 26 до 35 могут претендовать на лучшие условия в оплате труда. Больше доходы – выше спрос на жилье.

· В этом возрасте многие могут рассчитывать на финансовую поддержку родителей, которые скорее всего еще не вышли на пенсию, работают и могут помогать детям.

Итак, можно ожидать, что максимальный спрос формируется «где-то в районе» 30 лет.

Но так ли это, а также как точно выглядит распределение спроса по возрасту на практике?

В открытых данных в интернете как обычно много мусора на тему возрастной структуры спроса на жилье. Иногда застройщики делятся портретами покупателей, но уверенности, что они сами владеют информацией и тем более честно готовы ею честно делиться, нет.

Поэтому я решил самостоятельно получить данные и построить модель.

За основу были взяты анкетные данные подписчиков групп жилых комплексов (ЖК) в социальной сети «Вконтакте». Путем сплошной выборки анализировался возраст участников. Попутно также меня интересовал пол и указанный город пребывания. При этом я предполагал, что участие в соответствующей группе ЖК говорит о спросе на квартиру в данном ЖК – поскольку люди либо уже купили там квартиру, либо серьезно думают об этом, либо - если они еще молодые – им купили родители или другие родственники.

Анализировались два ЖК. Первый ЖК – комплекс среднего ценового сегмента, расположен в Москве, недалеко за МКАДОМ, но вскоре недалеко предполагается открытие станции метро (срез делался на начало 2018 года). Цены в нем достаточно высокие, но не запредельные. Второй ЖК – условно «эконом-класс» находится в Московской области, далеко за МКАДОМ, цены примерно вдвое ниже, чем в первом комплексе.

В обоих случаях объем выборки составлялся таким образом, чтобы релевантное количество наблюдений оказалось одинаковым, чуть более 100. Часть участников не указывали свой возраст, однако указали дату окончания вуза – в этом случае от этой даты я отнимал 23 года (средний возраст окончания вуза). Если фиксировалась дата окончания школы, то от этой даты я отнимал 18 лет. Возраст приблизительно 25% участников все равно не удалось идентифицировать. Они не попали в модель.

На картинке в начале статьи представлены итоги по обоим ЖК – в столбиках диаграммы показана частота года рождений участников.

В целом, результаты хотя и ожидаемые, но все равно удивительные. Я, конечно, предполагал, что пик придется на людей, рожденных в 80-е, но не ожидал такой высокой частоты рожденных всего за несколько лет – с 1986 по 1989. Распределение не совсем симметрично. «Хвост» справа (рожденные в 90-е) – резко обрывается, а «хвост» слева – рожденные до 1986 – более пологий. Около 60% частот приходится на возраст участников от 28 до 31 года, и почти 90% частот приходится на возраст от 27 до 34 лет.
Несмотря на то, что комплексы находятся на значительном удалении друг от друга и в разных ценовых сегментах, распределение в них практически совпадает. Отдельные выбросы по некоторым годам не в счет.

Глядя на эту диаграмму становится очевидным, что серьезного структурного падения спроса на жилье в Москве, да и в других городах, в ближайшие годы не избежать. Как только возраст участников от 28 лет до 31 года полностью переместится в группу рожденных после 1991 года, а это произойдет в 2021 году, спрос (при прочих равных) рухнет почти в два раза. Ровно на столько рожденных после 1991 года меньше, чем тех, кто родился в 1986 – 1989. Вообще, этот процесс уже начался и он необратим.

Среди других результатов выборки. Что касается полового состава участников в первом ЖК – то 55% пришлось на женщин, а 45% на мужчин, а во втором соотношение 60 на 40 в пользу женщин. Это можно интерпретировать как то, что женщины более мотивированы к покупке жилья. Что вполне объяснимо, т.к. основная тяжесть репродукции ложится на них. Причем можно предположить, что чем дешевле жилье, тем доля женщин среди покупателей окажется выше. См. также «Торжество матриархата и спроса на жилье» по ссылке в конце статьи.

Подавляющее большинство – более 80% - указали местом пребывания Москву. Во втором ЖК чуть больше указали местом пребывания Подмосковье, что и понятно. Судя по фотографиям и другим данным, которые я видел на страницах участников (но не обрабатывал, из-за сложности их формализовать), образовательный и культурный уровень всех этих людей (обоих ЖК) заметно выше среднего. Чаще всего это регионалы, относительно давно перебравшиеся в Москву, с хорошим образованием и высокими зарплатами. Многие из них семейные люди с детьми, что и предполагалось.

То, что застройщики и банки выдающие ипотеку ориентируются на молодых семейных людей в районе 30 давно не секрет – достаточно проанализировать рекламные слоганы. Они прекрасно понимают, кто их целевая аудитория. Понимаем теперь это и мы.

Естественно, все, что написано выше, НЕ является строгим доказательством описанной демографической теории. Это всего лишь иллюстрация, хотя и весьма многозначительная.

Каждый из читателей блога может проверить выводы данной статьи, самостоятельно потратив пару часов своего времени. Необходимо лишь выбрать любой из интересующих вас ЖК, найти соответствующую группу вконтакте и проанализировать возрастной состав участников. И обязательно напишите, совпало ли распределение с авторским или нет!

Правда, стоит иметь в виду, что из того, что некоторый человек числится участником группы в социальной сети, не следует, что он обязательно предъявит спрос на квартиру. И наоборот – вполне возможно и такое, что купит квартиру тот, кто не посчитал нужным отметиться в группе.

Кроме того, нельзя полностью исключать накрутки – часть подписчиков могут быть «фейковыми». Анализировать лучше большие, качественные сообщества.

//////

См. также

Демографическая яма, в которую сползает российская недвижимость

http://worldcrisis.ru/crisis/3205937

Торжество матриархата и спрос на жилье

http://worldcrisis.ru/crisis/3078954





>
Материалы данного сайта могут свободно копироваться при условии установки активной ссылки на первоисточник.

Change privacy settings    
©  Михаил Хазин 2002-2015
Андрей Акопянц 2002-нв.


IN_PAGE_ITEMS=ENDITEMS GENERATED_TIME=2019.02.18 06.12.47ENDTIME
Сгенерирована 02.18 06:12:47 URL=http://worldcrisis.ru/crisis/3261621/article_t?IS_BOT=1